Der Druck auf den Wohnungsmarkt verstärkt sich weiter

Mieten sind erneut gestiegen

12.06.2017, Birgitt Eltzel

Fotos: Birgitt Eltzel

Lichtenberg/Marzahn-Hellersdorf. Noch sind die Wohnungsmieten in Lichtenberg und Marzahn-Hellersdorf nicht so hoch wie jene in gefragten innerstädtischen Lagen. Aber nach den Erhebungen zum aktuellen Berliner Mietspiegel sind sie in beiden Bezirken seit 2015 ebenfalls erheblich gestiegen, obwohl die meisten Wohnlagen als „mittel“ oder „einfach“ eingestuft werden. In Lichtenberg gelten nur drei Gebiete von Karlshorst als „überwiegend gute Wohnlage“, außerdem das Gebiet um Ober- und Orankesee. In Marzahn-Hellersdorf ist lediglich Kaulsdorf beiderseits der Linie der S 5 bis zur Bundesstraße Alt-Kaulsdorf B1/5 als „überwiegend gute Wohnlage“ charakterisiert. Selbst Gegenden wie die Rummelsburger Bucht, die Victoriastadt und Biesdorf/Mahlsdorf werden als mittlere Wohnlage betrachtet – ebenso wie die meisten Plattenbaugebiete. Von diesen sind lediglich einige als „überwiegend einfache Wohnlage“ im Mietspiegel 2017 eingestuft wie beispielsweise Teile von Wartenberg (Großsiedlung) und Viertel im Marzahner und Hellersdorfer Norden. Je besser die Einstufung, desto höher meist auch der Standard – und damit auch die Durchschnittsmieten.

9,4 Prozent durchschnittliche Steigerung

Seit 2015 sind die Mieten in Berlin um 9,4 Prozent gestiegen – die Durchschnittsmiete nettokalt liegt jetzt bei 6,39 Euro pro Quadratmeter (Mietspiegel 2015: 5,84 Euro). Laut Berliner Mieterverein erhöhte sich in guten Wohnlagen der Mittelwert um 0,85 Euro/Quadratmeter (13 Prozent mehr als 2015). Am stärksten verteuert haben sich die Mieten für kleine Wohnungen (unter 40 Quadratmeter) und für große Wohnungen (über 90 Quadratmeter) mit mehr als 11 Prozent. Der größte Mietpreisanstieg wurde bei Altbauwohnungen verzeichnet, am wenigsten stiegen die Mieten in Wohnungen, die zwischen 1973 und 1990 im Ostteil Berlins errichtet wurden. Dazu gehören auch die Plattenbausiedlungen von Lichtenberg und Hohenschönhausen sowie in Marzahn-Hellersdorf. Das ist auch darauf zurückzuführen, dass große Teile dieser Bestände in Händen kommunaler Wohnungsunternehmen bzw. -genossenschaften sind. Die Durchschnittsmiete bei diesen Wohnungen beträgt inzwischen 6,77 Euro je Quadratmeter – eine Steigerung von 3 Prozent gegenüber 2015, die aber gemessen an der Erhöhung bei Altbauten (13,1 Prozent) noch erträglich erscheint.

Monteiro: Einfache Lagen und kleine Wohnungen im Blick behalten

Lichtenbergs Vizebürgermeisterin Birgit Monteiro (SPD), Stadträtin für Stadtentwicklung, sagte angesichts des Mietspiegels 2017 auf Anfrage von LiMa+, dass man vor allem die Entwicklungen in den sogenannten einfachen Wohnlagen im Blick behalten müsse, insbesondere bei kleinen Wohnungen unter 40 Quadratmeter. Denn dort gibt es höhere Mieterfluktuationen als in mittleren oder guten Wohnlagen. „Menschen, die in einfache Wohnlagen ziehen, haben häufig vor, nur befristet in diesen zu bleiben, wohingegen in guten Wohnlagen Menschen häufiger länger wohnen bleiben. Jeder Mieterwechsel führt zu einer Mietpreiserhöhung, wodurch die Mietsteigerungen zu erklären sind.“ Das Phänomen der hohen Fluktuation gelte insbesondere für kleine Wohnungen, bei denen besonders viele Mieterwechsel stattfinden. Ein weiterer Grund für hohe Mietsteigerungen in einfachen Lagen sei, dass das Entwicklungspotenzial dort am größten ist. Häufig liege ein Sanierungs- und Modernisierungsstau (einfache Ausstattung etc.) vor, welcher von Vermietern genutzt werden könne, um nach der Beseitigung die Mieten zu erhöhen.

Viele Wohnungen werden nicht mehr offen angeboten

„Neben den in einigen Gebieten hohen Preisen ist ein weiteres Problem, dass viele Wohnungen gar nicht mehr auf dem Markt offen angeboten werden“, sagte Monteiro. Wohnungsunternehmen und Genossenschaften führten Listen von Mietinteressenten (zum großen Teil aktuelle Mitglieder oder Mieter) und vergeben Wohnungen direkt an diese Interessenten.

Die Sozialdemokratin sagte, dass der Berliner Mietspiegel Auskunft zu den ortsüblichen Vergleichsmieten gibt – und anders als der Berliner Wohnungsmarktbericht nicht nur die Angebotsmieten berücksichtigt, sondern auch Mieterhöhungen erfasst, sofern diese in den letzten vier Jahren erfolgt sind. Problematisch sei allerdings, dass vergleichsweise aktuelle Entwicklungen nicht zu hundert Prozent betrachtet werden. „Alle Neubauten nach dem 1.1.2016 werden noch nicht berücksichtigt, wodurch das letzte Jahr, in dem in Berlin sehr viel gebaut wurde, nicht einbezogen ist“, so Monteiro. Potenziell hohe Neubaumieten seien damit nicht berücksichtigt. „Gerade hier ist von deutlich höheren Preisen auszugehen.“

Mieterverein rät zu Überprüfungen

Anhand des Mietspiegels können Mieter in einer Preisübersicht kontrollieren, ob Erhöhungen bzw. Mietforderungen gerechtfertigt sind. Der Mietspiegel gibt Auskunft über die ortsüblichen Mieten von Wohnungen je nach Baualter, Größe, Lage und Ausstattung. Vermietern dient er dazu, Mieterhöhungen in laufenden Verträgen zu begründen. Der Berliner Mieterverein rät, bei Anmietung einer neuen Wohnung oder nach Erhalt einer Mieterhöhung stets die Miete zu überprüfen: „Denn jede ungeprüft gezahlte Miete wird einen weiteren Mietenanstieg befördern.“ Auf der Internetseite des Mietervereins gibt es Anleitungen zur Überprüfung.Auf der Internetpräsenz der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung ist der ausführliche Berliner Mietspiegel zu finden.

Berliner Mietspiegel:

Der Mietspiegel wird alle zwei Jahre durch die Arbeitsgruppe Mietspiegel unter Vorsitz der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen erstellt. Er gibt die ortsübliche Vergleichsmiete wieder und ist relevant für knapp 1,4 Millionen nicht preisgebundene Wohnungen in Berlin. Nicht berücksichtigt wurden u.a. preisgebundene, öffentlich geförderte Wohnungen und Wohnungen mit Altmietverträgen, die seit vier oder mehr Jahren nicht verändert wurden, sowie ab dem 1. Januar 2016 bezugsfertig gewordene Wohnungen. Während der Eigentümerverband Haus & Grund und der Bundesverband Freier Wohnungsunternehmen (BFW) den Mietspiegel 2017 nicht anerkennen, ist er für den Berliner Mieterverein ein geeignetes Kontrollinstrument zur Prüfung von Mieterhöhungen.

Die Lageeinteilung erfolgt in drei Kategorien: einfache, mittlere und gute Wohnlage. Diese Einstufung spiegelt die Wertigkeit der Lagegegebenheiten des weiteren Wohnumfeldes im Vergleich zu anderen Adressen im gesamten Berliner Stadtgebiet wieder. In der Wohnlagenkarte für Berlin finden sich Gebiete mit überwiegend einfacher, mittlerer und guter Wohnlage. In diesen Gebieten können jedoch Adressen verschiedener Wohnlagen vorhanden sein. Die eindeutige Wohnlagenzuordnung einer Adresse ergibt sich allein aus dem Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2017. Ein besonders gutes Image oder ein hoher Statusindex eines Gebietes im Monitoring Soziale Stadt kann als Hinweis auf das Vorliegen guter bzw. überdurchschnittlich guter Lagequalitäten gewertet werden.

Senatorin Katrin Lompscher (Linke): „Der neue Mietspiegel zeigt deutlich, dass es eine dringende Aufgabe ist, mit einer konsequenten Wohnungs- und Mietenpolitik dafür zu sorgen, dass Wohnen für alle leistbar bleibt. Der großen Wohnungsnachfrage, insbesondere nach preiswerten Wohnungen, und dem angespannten Wohnungsmarkt muss durch weiteren Neubau entgegengewirkt werden. Auf Bundesebene müssen insbesondere die Mieterhöhungsmöglichkeiten in Bestandsmietverträgen, bei Neuvermietung und nach Modernisierung stärker begrenzt werden.”

 

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